Achat de parts de SCPI : comment investir ?

Dans un monde où l'investissement immobilier reste une valeur sûre pour de nombreuses personnes, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), aussi surnommées "pierre papier", offrent une alternative séduisante pour diversifier votre portefeuille sans les contraintes de gestion directe.

En vous permettant d'investir dans un large éventail de biens immobiliers, depuis les bureaux et commerces jusqu'à des secteurs plus spécialisés comme la santé ou l'éducation, elles vous ouvrent la porte à la co-propriété d'un patrimoine géré par des professionnels.

Les SCPI vous donnent accès à un marché autrement réservé aux grands investisseurs, tout en offrant une simplicité et une souplesse intéressantes pour les particuliers. En 2024, malgré les fluctuations du marché, elles pourraient continuer à offrir de belles opportunités pour ceux qui savent naviguer dans cet univers complexe.

Les points clés à retenir de l’investissement en SCPI

• Les SCPI permettent un investissement immobilier diversifié et géré par des professionnels.
• L'achat de parts de SCPI est accessible, avec plusieurs options de financement disponibles.
• Les revenus réguliers issus des loyers et la facilité de gestion font des SCPI un placement attractif.
• La sélection d'une SCPI adaptée à son profil d'investisseur est essentielle pour maximiser les avantages.
• La liquidité des parts et les risques de marché sont des considérations importantes avant de s'engager.

Qu'est-ce que la SCPI : définition

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), également connue sous le nom de "pierre papier", est un véhicule d'investissement immobilier. Sa mission consiste à collecter des fonds, principalement auprès d'investisseurs particuliers, afin d'acquérir et de gérer un portefeuille d'actifs immobiliers. Ces actifs peuvent être variés : bureaux, commerces, résidentiels, ainsi que des thématiques spécifiques telles que la santé, l'éducation ou le tourisme.

En achetant des parts de SCPI, vous devenez co-propriétaire du parc immobilier géré par la société. En contrepartie, la SCPI s'engage à vous verser régulièrement des revenus provenant des loyers perçus.

La SCPI constitue un placement à long terme, permettant une diversification de votre investissement grâce à une répartition des risques entre tous les investisseurs.

Comment fonctionne l'investissement en SCPI

Le rôle de la société de gestion

La société de gestion joue un rôle central dans le fonctionnement des SCPI. Elle est chargée de définir et de mettre en œuvre la stratégie patrimoniale de la SCPI. Cela comprend la sélection des immeubles à acquérir, la négociation des acquisitions et la gestion des biens immobiliers une fois acquis.

Elle est également responsable de la sélection des locataires et de la gestion des relations avec ces derniers. Cela comprend la perception des loyers et la gestion des éventuels litiges.

La société de gestion est aussi en charge de l'entretien et de la valorisation du parc immobilier. Elle doit veiller à ce que les biens restent attractifs et rentables pour garantir les revenus des investisseurs.

Elle est soumise à la surveillance de l'Autorité des marchés financiers (AMF) et doit respecter un cadre légal et réglementaire strict pour protéger les intérêts des investisseurs.

Acquisition et gestion des parts de SCPI

Pour acquérir des parts de SCPI, plusieurs options s'offrent à vous. Vous pouvez les acheter directement auprès d'une société de gestion ou passer par l'intermédiaire d'une banque, d’un courtier ou d’un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Le prix d'une part varie généralement entre 150 € et 1 000 €, rendant ce type d'investissement accessible à un large public.

Il est également possible de financer l'acquisition de parts de SCPI à crédit. Cette option peut être intéressante si vous bénéficiez d'un taux d'emprunt avantageux. Les revenus générés par la SCPI peuvent alors contribuer à rembourser une partie de l'emprunt, à l'image d'un achat immobilier classique.

Une autre possibilité est d'intégrer des parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie, offrant ainsi un cadre fiscal avantageux.

Une fois que vous détenez des parts, la gestion quotidienne est assurée par la société de gestion, qui se charge de la location et de la valorisation des biens, ainsi que de la distribution des bénéfices aux porteurs de parts. Vous n’avez donc pas à vous soucier de la gestion locative, ce qui en fait un investissement immobilier sans les contraintes habituelles !

La distribution des revenus locatifs

Les revenus locatifs des SCPI proviennent essentiellement des loyers perçus grâce à la mise en location des biens immobiliers qu'elles détiennent. Ces revenus sont ensuite distribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes.

Le taux de distribution, également appelé Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM), est un indicateur clé de cette distribution.

• Pour calculer le TDVM, on rapporte le montant total des dividendes distribués sur une année à la valeur de marché de la SCPI à la même période.
• Ce taux donne une indication du rendement que vous pouvez espérer en investissant dans une SCPI.

La distribution des revenus peut toutefois varier en fonction du type de SCPI :

1. Distribution trimestrielle : Certaines SCPI optent pour une distribution des revenus tous les trois mois.
2. Distribution mensuelle : D'autres préfèrent une distribution mensuelle afin de garantir un revenu régulier à leurs investisseurs.

La liquidité des parts de SCPI

La liquidité d'une SCPI correspond à sa capacité à permettre à ses associés de vendre leurs parts. Cette liquidité n'est pas garantie et dépend de plusieurs facteurs.

• SCPI à capital variable : Ces SCPI disposent d'un mécanisme de liquidité intégré, la société de gestion s'engageant à racheter les parts des associés. Toutefois, ce rachat n'est pas assuré en toutes circonstances et peut être soumis à des conditions spécifiques.
• SCPI à capital fixe : Pour ces SCPI, la liquidité est assurée par un marché secondaire, où les associés peuvent vendre leurs parts à d'autres investisseurs. Cependant, cette liquidité peut être limitée si le nombre de vendeurs dépasse celui des acheteurs.

Il est donc important de tenir compte du risque de liquidité associé aux SCPI avant d’investir. Ce facteur peut influencer votre capacité à récupérer votre capital rapidement en cas de besoin.

Les avantages de l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI offre plusieurs avantages notables, parmi lesquels on retrouve :

• Simplicité de gestion : La gestion quotidienne du patrimoine immobilier est assurée par la société de gestion. Vous n’avez donc pas à vous soucier des contraintes liées à la gestion locative.
• Régularité des revenus : Les SCPI versent régulièrement des revenus issus des loyers perçus, faisant de ce placement une option appréciée pour la création de revenus complémentaires. En général, les loyers des SCPI sont versés trimestriellement, et non mensuellement.
• Diversification du patrimoine : L'investissement en SCPI permet de diversifier votre patrimoine en vous offrant une exposition à un large éventail de biens immobiliers, répartis géographiquement et sectoriellement.
• Accessibilité : Avec un ticket d'entrée relativement faible, l'investissement en SCPI est accessible à un large public.

Ces avantages font de l'investissement en SCPI une option intéressante pour les personnes souhaitant profiter des opportunités du marché immobilier sans les contraintes de la gestion directe.

Les inconvénients potentiels de l'investissement en SCPI

Bien que l'investissement en SCPI offre de nombreux avantages, il est essentiel de considérer certains inconvénients potentiels :

• Imprévisibilité du marché immobilier : Le rendement des SCPI dépend étroitement des performances du marché immobilier. En cas de ralentissement de ce marché, les rendements peuvent diminuer, impactant directement vos revenus.
• Risque de variation des taux d'intérêt : Une hausse des taux d'intérêt peut affecter négativement la valeur des parts de SCPI et/ou réduire le rendement locatif. Cela peut représenter un risque à moyen et long terme pour vos investissements.
• Liquidité réduite : Bien que plus liquide qu’un bien immobilier classique, une SCPI reste un investissement immobilier. La vente de parts peut prendre du temps, particulièrement en période de crise économique ou lorsque la demande est faible.

Les risques liés à l'investissement en SCPI

Risque de perte en capital

L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Cela signifie que la valeur des parts que vous détenez peut diminuer. Cette baisse peut être liée à divers facteurs tels qu'une baisse des marchés immobiliers ou une mauvaise gestion de la SCPI.

Les marchés immobiliers sont soumis à des fluctuations, qui peuvent impacter la valeur des biens détenus par la SCPI. Une baisse des prix de l'immobilier entraînerait une diminution de la valeur de vos parts.

La gestion de la SCPI peut également influer sur la valeur des parts. Si la société de gestion ne parvient pas à maintenir la rentabilité des biens immobiliers ou à les valoriser, la valeur de vos parts pourrait également diminuer.

Risque de faible liquidité

Lorsque vous investissez dans une SCPI, il est possible que vous soyez confronté à un risque de faible liquidité. Ce risque se traduit par des difficultés à revendre vos parts rapidement et à un prix satisfaisant.

En effet, si la demande d'achat de parts est faible et que l'offre de vente est supérieure, le temps nécessaire pour trouver un acheteur peut s'allonger. Dans certains cas, ce délai peut s'étendre de quelques mois à plus d'un an.

Risque lié à la variation des loyers

La variation des loyers constitue un autre risque inhérent à l'investissement en SCPI. Les loyers perçus par la SCPI dépendent de plusieurs facteurs, tels que l'évolution du marché locatif et la qualité des biens immobiliers détenus. Si le marché locatif est en baisse, les loyers perçus peuvent également diminuer, réduisant ainsi les revenus distribués aux associés. De même, si la qualité des biens immobiliers se dégrade ou si les locataires rencontrent des difficultés économiques, les loyers pourraient être revus à la baisse ou rester impayés. Ce risque de variation des loyers peut donc affecter le rendement des SCPI et, par conséquent, la rentabilité de votre investissement.

C'est pourquoi il est conseillé de privilégier des SCPI qui diversifient leurs investissements à la fois sur le plan sectoriel et géographique, afin de limiter ce risque. Les SCPI qui investissent dans des biens de qualité, idéalement situés et loués à des entreprises solides, présentent généralement une meilleure résistance face aux fluctuations des loyers.

Risque lié à la vacance locative

Le risque de vacance locative résulte de la possibilité pour une SCPI de détenir des biens immobiliers non loués. Ce phénomène peut être causé par divers facteurs, tels que l'attractivité du bien, sa localisation ou des fluctuations du marché locatif.

• Lorsqu'un bien immobilier reste vacant, les loyers qui auraient dû être perçus ne le sont pas, ce qui peut entraîner une diminution des revenus distribués aux associés.
• Ce risque est particulièrement marqué pour les SCPI qui se spécialisent dans une thématique ou un secteur spécifique, car une baisse d'activité dans ce secteur peut accroître la vacance locative.
• Les SCPI peuvent cependant réduire ce risque grâce à la mutualisation et à la diversification de leur patrimoine immobilier. Une diversification géographique et sectorielle permet de répartir le risque entre différents types de locaux, zones et secteurs d'activité.

Il est important de noter que la gestion de la vacance locative est assurée par la société de gestion, dont la mission est de minimiser ce risque en maintenant un taux d'occupation financier élevé.

La fiscalité de l'investissement en SCPI

La fiscalité des SCPI est un aspect essentiel à considérer lors de l'investissement. L'imposition dépend principalement du type de revenus générés par la SCPI.

• Revenus fonciers : Ces revenus sont imposés par défaut selon le régime réel. L'assiette imposable correspond à la différence entre les revenus perçus et les charges (frais, intérêts d'emprunt, etc.).
• Plus-value immobilière : Lors de la vente d’un immeuble par la société de gestion, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. L'imposition s'élève à 19 %, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un total de 36,2 %.
• Revenus financiers : Certaines SCPI génèrent également des revenus financiers, comme des dividendes ou des intérêts. Ces revenus sont soumis au régime fiscal de l'épargnant, avec la possibilité d'opter pour la flat tax de 30 %.

Il est donc vivement conseillé de bien comprendre la fiscalité des SCPI avant d'investir, car elle impacte directement la rentabilité de votre placement.

Investissement SCPI : est-il intéressant en 2024 ?

L'année 2024 pourrait se révéler intéressante pour l'investissement en SCPI, malgré un contexte immobilier en évolution. L'attractivité des SCPI reste élevée, offrant aux investisseurs des opportunités de diversification de leur patrimoine.

Les SCPI permettent de bénéficier d'une exposition à un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers, ce qui contribue à réduire le risque tout en offrant des perspectives de rendement intéressantes. Par exemple, certaines SCPI, comme Epsilon 360°, anticipent un rendement de 6,50 % en 2024.

Cependant, l'investissement en SCPI comporte également des défis. La hausse des taux d'intérêt et une éventuelle baisse des prix immobiliers sont des éléments importants à considérer. Il est donc recommandé d’analyser attentivement le paysage immobilier de 2024 avant de s'engager dans un investissement en SCPI.

Comparatif des meilleures SCPI en France pour investir

Faire le bon choix selon son profil d'investisseur

Choisir la SCPI qui vous convient le mieux dépend de votre profil d'investisseur. Certains cherchent à obtenir des revenus passifs réguliers, d'autres visent une réduction d'impôt ou la valorisation à long terme des parts de SCPI.

• Investisseur à la recherche de revenus complémentaires : privilégiez les SCPI de rendement, qui se concentrent sur la distribution régulière de revenus locatifs.
• Investisseur souhaitant réduire son imposition : les SCPI fiscales seront plus adaptées. Elles investissent dans des biens éligibles à certains dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux, etc.), offrant des avantages fiscaux intéressants.
• Investisseur visant une valorisation à long terme : optez pour des SCPI de plus-value, qui mettent l'accent sur la valorisation du patrimoine immobilier.

Prenez également en compte votre situation financière et vos projets personnels. Certains investisseurs pourraient préférer des SCPI proposant des versements programmés, si vous envisagez d'investir progressivement.

Comparaison des rendements des différentes SCPI

Analyser les rendements des différentes SCPI est une étape essentielle pour faire le bon choix en fonction de vos objectifs d’investissement.

En 2023, le taux de distribution moyen des SCPI était d’environ 4,50 %. Cependant, ce taux peut varier en fonction de nombreux facteurs, tels que la stratégie de gestion de la SCPI et la nature de ses investissements.

Certaines SCPI ont enregistré des performances supérieures à la moyenne. Par exemple :

• SCPI Iroko Zen : taux de distribution de 7,12 % en 2023.
• SCPI Corum Origin : taux de distribution de 6,06 % en 2023.

Les stratégies d’investissement diffèrent également entre les SCPI. Certaines se spécialisent dans des secteurs spécifiques, comme :

• La logistique ou les locaux d’activité, qui offrent souvent des rendements attractifs. Par exemple, la SCPI ActivImmo a affiché un rendement de 5,58 % en 2023.

Ainsi, il est essentiel non seulement de comparer les rendements, mais aussi d’évaluer les stratégies d’investissement, la taille des SCPI, et leur capacité à résister aux fluctuations du marché. Ces critères vous permettront de choisir une SCPI adaptée à vos attentes et à votre profil d’investisseur.

L'importance du montant à investir dans une SCPI

L'investissement dans une SCPI nécessite une réflexion approfondie sur le montant à mobiliser, qui dépend de plusieurs critères.

D’une part, le montant minimal requis pour investir varie selon chaque SCPI. Certaines SCPI imposent un ticket d’entrée modeste, tandis que d’autres exigent un investissement initial plus conséquent.

D’autre part, le montant investi dépend également des objectifs financiers de l’investisseur. Par exemple, pour percevoir un complément de revenu mensuel de 500 euros, il pourrait être nécessaire d’investir un montant significatif, d’au moins 80 000 euros, en fonction du rendement de la SCPI choisie.

Chaque investisseur doit donc déterminer le montant à investir en tenant compte de ses capacités financières, de ses objectifs, et des caractéristiques de la SCPI sélectionnée. Une planification rigoureuse est essentielle pour optimiser votre investissement.

FAQ : Investir en SCPI

Quel montant pour investir en SCPI ?

Le montant minimal pour investir en SCPI dépend de la société de gestion, mais il est généralement abordable, débutant autour de quelques centaines d'euros pour l'achat d’une part. Cette accessibilité rend les SCPI particulièrement attractives pour une large gamme d'investisseurs, offrant ainsi la possibilité de s'introduire progressivement sur le marché immobilier tout en diversifiant son patrimoine.

Est-il intéressant d'investir dans des SCPI ?

Investir dans des SCPI peut être très intéressant pour diversifier votre portefeuille d'investissements et générer des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus. Les SCPI offrent une gestion déléguée, une mutualisation du risque et un accès à l'immobilier d'entreprise, secteurs souvent inaccessibles aux particuliers.

Quelle SCPI choisir ?

Le choix d'une SCPI dépend de votre profil d'investisseur, de vos objectifs financiers et de votre tolérance au risque. Il est conseillé de sélectionner des SCPI avec un bon historique de rendement, une stratégie d'investissement claire et une gestion transparente.

Quelle SCPI rapporte le plus ?

Les SCPI les plus rentables varient d'une année à l'autre en fonction des conditions du marché. Les SCPI spécialisées dans des secteurs en croissance, tels que la logistique, ou celles qui gèrent efficacement leur patrimoine immobilier, ont tendance à offrir de meilleurs rendements. Il est essentiel d'examiner attentivement les performances passées ainsi que les perspectives d'avenir avant de prendre une décision d'investissement.

Quels sont les inconvénients d'une SCPI ?

Les inconvénients d'investir dans une SCPI incluent le risque de fluctuation des rendements, une liquidité parfois limitée pour revendre les parts, et une possible érosion de la valeur des parts en cas de baisse du marché immobilier. Les frais de gestion peuvent également réduire la rentabilité nette de l'investissement.

Que veut dire SCPI ?

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. C'est un véhicule d'investissement collectif qui permet d'investir dans l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, etc.) et de percevoir des revenus locatifs, sans avoir à gérer directement les biens.

Quel placement pour détenir des parts de SCPI en direct ?

Pour détenir des parts de SCPI en direct, vous pouvez les acheter directement auprès de la société de gestion ou via un intermédiaire financier comme une banque ou un courtier en assurance. Certains investisseurs optent également pour l'acquisition de parts de SCPI via une assurance-vie afin de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.