Investir en SCI : idéal pour placer ses économies dans l’immobilier

Qu’est-ce qu’une SCI ?

SCI : définition

La société civile immobilière (SCI) désigne une forme de société à caractère civil qui permet à plusieurs associés de constituer et de gérer un patrimoine immobilier en commun.

Concernant les règles applicables aux SCI, elles sont définies aux articles 1832 et suivants du Code civil ainsi que par les statuts de la société validés par l’ensemble des associés.

Sachez que générer des profits n’est pas toujours l’objectif poursuivi par la création d’une SCI. En effet, son seul but peut consister à faciliter la transmission d’un patrimoine ou à éviter l’application des règles de l’indivision.

Les différents types de SCI 

Vous pensez que la SCI n’est qu’un outil destiné à acheter de l’immobilier en famille ? Détrompez-vous, cette forme juridique possède de multiples variantes en fonction des objectifs que vous souhaitez atteindre.

La SCI de gestion

La SCI de gestion apparaît comme la forme de SCI la plus répandue auprès des investisseurs qui souhaitent réaliser un investissement locatif à plusieurs. En effet, cette forme de société civile immobilière permet d’acquérir, de gérer et de louer un bien immobilier dans le but d’en tirer des revenus sous forme de loyer.

Le principal avantage de la SCI de gestion est de supprimer l’indivision, qui peut entraîner des blocages entre les associés et ainsi impacter la rentabilité du projet.

La SCI familiale

Sans aucun doute la forme de SCI la plus connue en France, la SCI familiale est un instrument qui permet aux membres d’une même famille de construire et de gérer un patrimoine immobilier. Seuls les membres jusqu’au 4e degré peuvent être associés :

• Enfants ;
• Parents ;
• Grands-parents ;
• Oncles et tantes ;
• Cousins et cousines ;
• Etc.

En plus de supprimer l’indivision, investir dans une SCI familiale est idéal pour préparer sa succession. Par exemple, vous pouvez créer une SCI familiale avec votre conjoint pour l’acquisition de votre résidence principale si vous souhaitez optimiser la transmission en cas de décès de l’un de vous deux.

La SCI d’attribution

Peu répandue en France, la SCI d’attribution a pour but l’acquisition d’un bien immobilier en vue de le rénover puis de le séparer en plusieurs lots. Sauf mention contraire dans les statuts, la division s’effectue en fonction des apports réalisés par chacun des associés.

Deux options s’offrent à vous pour l’attribution des immeubles :

• Acquisition de la propriété lors de la dissolution de la SCI ;
• Droit d’usage exclusif dans la limite du respect des statuts et de la destination des biens immobiliers.

Investir dans une SCI d’attribution simplifie le partage d’un bien immobilier et garantit aux associés une bonne entente de voisinage puisqu’ils ont choisi les propriétaires des autres lots.

La SCI de construction-vente (SCCV)

Contrairement aux autres types de SCI, la SCI de construction-vente (SCCV) exerce une activité commerciale. En effet, l’objectif de cette société est d’acquérir un terrain, de construire un bien immobilier puis de le revendre immédiatement pour générer des profits.

Investir dans une SCI de construction-vente s’apparente à placer ses économies dans une société de marchand de biens, car son but consiste à dégager des bénéfices à court terme. En règle générale, les investisseurs recourent à ce type de société civile immobilière pour une opération unique avant de la liquider.

La SCI en jouissance partagée

Cette forme de SCI se distingue des autres types de sociétés civiles immobilières évoquées précédemment. En effet, les associés se répartissent l’usage du bien immobilier et non pas la propriété dans une SCI en jouissance partagée.

Par exemple, vous avez le droit d’occuper le logement la moitié de l’année si vous détenez 50 % des parts sociales de la SCI.

Par conséquent, investir en SCI en jouissance partagée est une bonne idée si vous envisagez d’acquérir une résidence secondaire avec des amis. Veillez toutefois à bien définir les périodes d’occupation, surtout lors des vacances scolaires, pour que personne ne se sente lésé.

Investir dans une SCI : comment ça marche ?

Maintenant que vous savez précisément ce qu’est une SCI, voyons comment fonctionne un investissement dans ce type de produit financier.

La souscription de parts sociales

À l’instar des autres formes de société, le capital d’une SCI se compose de parts sociales réparties entre les associés en fonction de leurs apports. Prenons un exemple :

Vous investissez 1 000 euros dans une SCI dont le capital social s’élève à 10 000 euros et qui se compose de 10 000 parts sociales. À l’issue de votre souscription, vous détiendrez 1 000 parts sociales, soit 10 % du capital de la société.

Ces parts sociales vous confèrent plusieurs droits :

• Droit au dividende qui vous permet de recevoir une quote-part des bénéfices réalisés par la SCI ;
• Droit de vote lors des assemblées générales afin de participer aux décisions qui requièrent l’approbation des associés ;
• Droit de solliciter l’accès à l’ensemble des documents sociaux de la SCI.

Attention, les créanciers peuvent tenter d’obtenir le remboursement des dettes sur votre patrimoine personnel si la SCI rencontre des difficultés financières.

En revanche, vous n’êtes pas redevable des dettes solidairement avec les autres associés. Ainsi, vous devez uniquement rembourser un montant en lien avec la proportion des parts sociales que vous possédez. Par exemple, vous devrez vous acquitter d’un montant de 50 000 euros si vous détenez 10 % de la SCI et que la dette s’élève à 500 000 euros.

L’acquisition et la gestion de biens immobiliers

Sauf mention contraire dans les statuts de la SCI, vous déléguez au gérant de la société les pleins pouvoirs pour l’acquisition et la gestion des biens immobiliers lorsque vous décidez d’investir en SCI pour diversifier votre patrimoine.

Ainsi, le dirigeant de la SCI se charge de prospecter pour trouver des biens qui correspondent aux objectifs définis par les associés, puis de les mettre en location ou de les revendre selon le but de la SCI.

Par conséquent, vous investissez une partie de vos économies dans l’immobilier sans les contraintes liées à ce placement, telles que :

• Collecte des loyers ;
• Gestion des éventuels conflits avec les locataires ;
• Mise en ligne des annonces et étude des dossiers des candidats.

La distribution des revenus aux associés de la SCI

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Cela signifie que les loyers perçus et les plus-values réalisées lors de la vente des immeubles sont directement taxés à votre niveau lorsque vous établissez votre déclaration sur le revenu. On parle de SCI transparente.

Ce régime fiscal est particulièrement avantageux en cas de plus-value lors de la cession d’un bien immobilier détenu par la SCI, car la société bénéficie de l’abattement des plus-values immobilières des particuliers. Par conséquent, le profit est exonéré d’impôt au bout de 22 ans de détention.

Toutefois, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) si elle le souhaite. Dans ce cas, les bénéfices réalisés seront taxés au niveau de l’entreprise. De votre côté, vous paierez des impôts uniquement si la SCI distribue des dividendes à ses associés.

Cette seconde solution représente un réel intérêt pour les associés avec un taux moyen d’imposition (TMI) élevé, car elle permet de différer l’impôt et de faire fructifier les profits en les réinvestissant dans la structure.

4 avantages d’investir en SCI en assurance-vie

Si vous souhaitez investir dans une SCI pour placer une partie de vos économies dans l’immobilier, sachez que le faire au sein d’un contrat d’assurance-vie présente plusieurs avantages.

Diversifier son patrimoine

À l’instar des SCPI, investir en SCI dans votre contrat d’assurance-vie vous permet de diversifier votre patrimoine tout en plaçant une partie de vos économies dans un produit d’investissement au risque mesuré.

En effet, ce placement est noté 3 sur 7 sur l’échelle de l’AMF, qui prend en compte le profil de risque ainsi que la rentabilité du produit. À titre de comparaison, notre portefeuille Intrépide se compose de produits financiers notés 5 et 6 sur 7.

Placer ses économies de façon progressive

L’immobilier demeure l’un des placements préférés des Français pour son rendement et sa résilience aux crises financières. Or, réaliser un investissement locatif requiert de disposer d’une épargne conséquente, même si vous financez votre acquisition à l’aide d’un crédit immobilier.

Tout d’abord, la plupart des banques exigent un apport d’au moins 10 % du prix de la transaction. De plus, cet emprunt peut vous bloquer pour l’achat de votre résidence principale à l’avenir, car votre taux d’endettement ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus.

Investir en SCI dans votre contrat d’assurance-vie vous permet d’acquérir régulièrement des parts en fonction de votre capacité d’épargne. En effet, ce produit financier vous offre deux avantages :

• Effectuer des versements mensuels programmés d’un montant minimum de 100 euros ;
• Acheter des fractions de parts sociales de la SCI.

Par conséquent, vous pouvez décider d’allouer chaque mois une partie de votre épargne à votre investissement dans une SCI et ainsi lisser votre coût d’acquisition.

Profiter d’une fiscalité avantageuse

L’assurance-vie s’affirme comme l’une des enveloppes fiscales les plus avantageuses pour placer vos économies. En effet, le taux d’imposition applicable à vos gains varie selon la durée écoulée entre votre souscription et votre demande de rachat :

• 12,8 % en cas de rachat lors des 8 premières années ;
• 7,5 % au-delà de 8 ans.

De plus, vous pouvez bénéficier d’un abattement annuel à hauteur de 4 600 euros de plus-value (9 200 euros si vous êtes en couple) dès lors que votre contrat a plus de 8 ans d’ancienneté. Par conséquent, mieux vaut investir jeune et prendre date dès que possible pour déclencher le décompte des 8 ans. Avec Mon Petit Placement, vous pouvez ouvrir votre assurance-vie dès le versement de 300 euros.

Sachez que dans certains cas, vous pouvez profiter d’une exonération d’impôt sur le revenu même si votre contrat n’a pas atteint les 8 ans d’ancienneté. Par exemple :

• Licenciement du souscripteur ou de son conjoint ;
• Mise à la retraite anticipée ;
• Invalidité.

Bénéficier d’une garantie sur la liquidité

L’absence de liquidité constitue le principal inconvénient si vous désirez investir dans une SCI en direct. En effet, vous devrez impérativement trouver un investisseur ou convaincre les autres associés de racheter vos parts sociales si vous souhaitez vous désengager.

D’ailleurs, l’administration fiscale autorise les détenteurs de parts de SCI à pratiquer un abattement de 10 % sur la valeur de leur investissement pour prendre en compte l’absence de liquidité des biens immobiliers détenus par la SCI.

Investir en SCI au sein d’un contrat d’assurance-vie vous permet d’éliminer ce risque, car c’est l’assureur qui se charge d’assurer la liquidité en l’absence d’un marché réglementé comme les marchés boursiers.

Ainsi, vous pouvez facilement revendre vos parts de SCI et récupérer vos fonds sous quelques jours si vous avez besoin de liquidités pour concrétiser l’un de vos projets. Par conséquent, cette enveloppe fiscale vous offre une grande flexibilité sans impacter le rendement de votre investissement.

Bien étudier le projet avant d’investir dans une SCI

Malgré son profil moins risqué et la résilience du marché de l’immobilier, nous vous recommandons de bien étudier le projet de la SCI avant d’y investir. De plus, pensez à consulter régulièrement les actualités liées au produit (rapport annuel et acquisitions notamment).

Récemment, certaines SCI ont été dépassées par un trop grand volume de souscriptions et n’ont pas pu investir l’intégralité de la collecte dans des biens immobiliers. Par conséquent, vous devez garder un œil sur l’utilisation qui est faite de votre argent.

Outre la rentabilité annoncée par le gérant, assurez-vous que votre investissement correspond à vos valeurs. Par exemple, choisissez d’investir dans une SCI engagée si vous souhaitez que votre épargne finance des projets à impact positif. Notre nouveau portefeuille immobilier s’adresse aux épargnants qui veulent donner un sens à leur investissement afin de concilier rendement et investissement responsable. En effet, ce produit financier vise l’acquisition de bureaux inoccupés pour les transformer en logements et ainsi lutter contre la pénurie qui touche la majorité des métropoles (Paris, Lyon, Toulouse, etc.).

Convaincu par les multiples atouts d’investir en SCI au sein d’un contrat d’assurance-vie ? Lancez-vous sans attendre et profitez de la solidité du marché immobilier en France pour faire fructifier votre épargne.